李宇嘉：房地产开发投资增速或已见底_政策法规_新闻_矿道网

2015年三季度GDP同比快速增长6.9%，自2009年1季度以来首次“斩7”，“大位快速增长”压力短期内减少。但尚之信的是，最后消费对经济快速增长贡献率超过58.4%，比资本构成高达15个百分点，第三产业占到GDP比重升到51.4%，自2014年以来对GDP的贡献多达第二产业，意味著经济有所下降，但结构在优化。同时，由于消费增长速度微升，未来也将维持这一态势，而出口增长速度从二季度的-2.0%更进一步下降到三季度的-5.9%，短期内无法提高，“大位快速增长”中投资还将充分发挥“关键作用”。　　当前，由于生产能力不足、实际融资成本高企(PPI倒数44个月下降)，制造业投资之后下降，三季度制造业投资同比增长速度从二季度的9.4%下降到6.2%，9月增长速度仅有4.5%，创历史新高。

受限于清扫地方债、财政收入下降，基建投资增长速度之后回升，由二季度的17.6%下降到16.6%，高于2014年23%的“托底”增长速度。因此，未来“大位快速增长”的动力还在于上下游关联性和带动性强劲的房地产。　　三季度房地产行业仅次于的受到影响，就在于销售持续回落，推展开发商“调补库存”迹象显著，新开工开始衰退。今年1-9月，商品房销售面积82908万平方米，同比快速增长7.5%，增速比1-8月份提升0.3个百分点，今年以来持续保持较慢回落态势。

销售末端回落造就库存去化显著加快，尽管商品房待售面积倒数三个月百分点快速增长，但占到商品房近70%的商品住宅待售面积倒数两个月增加。　　住宅销售和库存双双向好，源自今年以来一、二线城市楼市持续恶化，量价占比在全国的权重提高，早已沦为推展全国楼市向下的“主力军”。今年上半年，一线城市楼市成交量平均值快速增长了60%左右，同比增幅创2009年以来的新纪录，而二线城市仅有快速增长10%，上半年的楼市归属于一线城市。

下半年，随着地方鼓舞政策争相落地、国家政策偏向于“因城市策”，再加购房利率降到历史最低水平，二线城市“接力赛”一线城市，8-9月楼市销售单月同比快速增长多达20%。今年1-9月，50个代表城市住宅月均成交价大约2770万平方米，同比快速增长近30%，绝对量创2010年以来同期的最低水平。

因此，转入三季度后，尽管一线城市楼市“高位回升”，但在二线城市率领下，全国销售之后回落。　　销售回落推展新开工趋向衰退。

目前，50个重点城市楼市库存的出清周期早已从上半年的14个月降到11.4个月，返回了警戒线(12个月)以内，一线城市出有清周期堪称降到了8个月左右。在这些城市，开发商已从“去库存”改向了“调补库存”。三季度，新开工的增长速度由二季度的-14.3%更进一步收窄至-7.7%，9月份同比增长速度堪称大幅度回落，并由8月份的负增长安乐乡至15.3%，从而推展1-9月份新开工降幅收窄4.2个百分点至-12.6%。

　　因此，全国新开工“闻底回落”趋势或已构成。新开工底部隐现，意味著“去库存”于是以加快闻底。

截至9月底，尽管待售库存仍旧在快速增长，但由于前期较低基数、销售持续回落、一线和二线城市转入“调补库存”阶段、占到商品房近70%的住宅待售库存持续增加，整体待售库存增长速度也由二季度的20.8%大幅度上升至三季度的16.4%。因此，待售“库存去化”的底部将在今年底或明年初显出。　　若待售库存加快去化，不仅新开工将加快，持续“冰冻”的开发商拿地，也将开始较慢冻结。

目前，从全国来看，还没看见土地市场回落的迹象。今年前三季度，全国房地产开发企业土地购买面积同比上升33.8%，降幅比1-8月不断扩大1.7个百分点。300个城市土地成交价10.2亿平方米，同比上升30.1%，土地出让金同比增加22.7%。其中，住宅用地成交价4.4亿平方米，同比大幅度上升33.6%，出让金同比增加18.9%。

　　楼市下游端的销售回落并没传导至上游端的土地市场，原因在于区域分化相当严重。占到库存70%和开建工程67%的全国600多个三四线城市的楼市，其销售颓势仍无法好转，开发商整体正处于“去杠杆”，造成全国楼市整体呈现出“房热地冷”、“销售热研发冻”的异常态势。

但是，随着今去年四季度，尤其是今年“3·30”新政以来，一、二线城市楼市销售“热度”大大提高，开发商开始在这些城市“调补库存”，土地市场三季度开始衰退。　　如果说，今年8月之前土地市场机会归属于一线城市的话，从8月开始二线城市土地市场堪称异军突起，推地或成交价面积道别过去仍然下降的态势，倒数两个月经常出现了5%左右的环比快速增长，推地或成交价总计同比跌幅从过去30%-40%收窄至20%以内，溢价率从过去两年5%-10%提高到目前的18%(相似一线城市溢价率)。这意味著，开发商开始重视二线城市楼市发展的机会。

　　目前，二线城市月均土地成交价面积在2500-3000万平方米之间，占到300个城市土地成交价面积的40%-50%，早已沦为未来土地市场的主力军。二线城市为开发商寄予厚望，主要源自下半年以来，二线城市楼市很快兴起。由于一线城市量价上半年被“欠下”。

整个三季度，一线城市成交量经常出现了10%左右的下降，高房价制约未来市场需求的风险开始显出，10月以来消息传递迹象更为显著。但是，二线城市“接力赛”一线城市，沦为下半年尤其是9月以来楼市发展的“生力军”。　　因此，即便三、四线城市楼市无法恶化，但一、二线城市房屋交易和土地交易的量价权重显著下降，房地产市场发展空间未来将向人口和产业核心区的一、二线城市，以及重点城市周边的少数三、四线城市弯曲，三、四线城市土地市场疲软不影响全国大局。由此，全国土地市场很弱衰退的态势早已奠定，四季度或将是全国土地市场的“底部”。

综上，在销售持续增长、库存底部将在今年底或明年初显出的情况下，新开工和土地市场将加快衰退，1-9月份房地产开发投资2.6%的增长速度水平或将是底部。

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