广东昨起开始清算土地增值税开发商资金链雪上加霜

昨日起，广东开始整肃土地增值税。南都记者联系省地税局税政部门得知，有关行动按照国家拒绝展开处置，而广东的土减税工作在过去几年大幅加量减轻。去年广东全省土地增值税额为408亿元。

多数开发商对记者直言，不不存在欠薪土地增值税的情况。但也有业内人士告诉他南都记者，土减税设计简单，目前是预征，销售超过八成之后整肃，多退少补。很多开发商利用保有部分商业不卖等方式回避整肃。业内人士预估，在市场上行阶段，土地增值税沦为税务部门重点清查对象，会令开发商本已紧绷的资金链雪上加霜。

一些中小房企很有可能因依法征税土地增值税而引起资金链脱落风险。11月请示整肃工作广东省地税局近期制订实施了《广东省地方税务局土地增值税整肃管理规程》，就整肃省内房企的土地增值税明确提出诸多详尽拒绝，文件于7月1日起月实行。

此前国家税务总局印发通报，拒绝各级税务机关强化征管堵漏减免，提升收益快速增长质量。在下一阶段规范税收秩序的重点中，首先提及的就是增大土地增值税整肃力度。

根据业内消息，国税总局已对整肃任务限定版了时间表，拒绝各地在今年11月底前上报土地增值税整肃工作已完成情况。广东省地税局税政一处副处长蒙全忠向南都记者讲解称之为，广东土减税实施缴付制，缴付比例不高于2%，明确的权限划给地级市。

按照2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整肃管理有关问题的通报》，符合已竣工验收的房地产开发项目，已出让的房地产建筑面积占到整个项目可售建筑面积的比例在85%以上等四项条件的，地方税务部门可以拒绝整肃(非强迫承销)。华南开发商、维森置业董事长张维伦拒绝接受南都记者专访时回应，目前土减税大体的征缴过程是，房地产开发商拿地正式成立项目公司后，跟税务部门连接器。实质上确实的缴付是在销售的时候。住建部门放了预售证就可以销售项目，获得销售收入的时候，就要缴付土地增值税。

他回想称之为，自2010年起，广东缴付比例早已不高于2%。8成销售后的博弈论一位华南房企人士告诉他南都记者，土减税设计简单，目前是预征，销售超过八成之后整肃，多退少补。最少有很多手法可以掌控这个节奏。据其讲解，在土减税的征缴中，缴付以后，最后还有个整肃流程。

超过整肃的条件，也就是项目销售已完成八成之后，开发商就应当根据项目的经营情况，按照税局涉及的申报申请，向税务局申报。税务部门对申报资料、账本和一系列承销凭证展开审查。

这个阶段实施多退少补。不少大型城市综合体就设计了商业部分，并保有不卖，这也是使得项目并未超过整肃条件的一个方式。张维伦向南都记者回应，严格来说，这无法说道是欠缴，因为研发过程中的缴付，早已基本占到了应缴的绝大部分。

但整肃阶段的多退少补，显然有可能不存在回避操作者的空间。广东省地税局有关负责人向南都记者讲解，土减税征税过程中，根据有所不同的项目类型，规定是有所区别的，整肃方案不会根据楼盘实际的定位分若干个档次，如普通住宅、非普通住宅、别墅、商铺等，情况简单，都有区别的。

比如说，看明确项目的设计情况。按规定是已完成了80%的销售，土地增值税就要整肃，但如果项目自带的商业部分多达了20%，就算住宅全部卖完了，也没超过整肃条件。

张维伦讲解，同时也要看开发商对这部分商业是买还是出租，如果没买，就约将近整肃的条件，回避了多退少补的最后整肃。事实上，不少研发城市综合体项目的开发商直言，保有不卖或者惜售对开发商资金转往也有相当大影响。因此如何博弈论，令其资金运用更加合理，在有所不同的市场环境下有有所不同的自由选择。

5%利润被偷走？不可否认的是，在如今房地产市场降价屡屡、农作物下降的大背景下，开发商急守资金的心愿空前反感。在市场上行阶段，土地增值税于是以沦为税务部门重点清查的对象，会令开发商本已紧绷的资金链雪上加霜。一些中小房企很有可能因依法征税土地增值税而引起资金链脱落风险。

虽然多位开发商称之为影响受限，但目前资金为王的时代，低周转、慢去化，都是为了尽早回笼资金，落袋为安。而土减税的减缓讯问整肃环节，无可避免将促成一批房企在最后阶段开支一笔费用。

家和地产集团副总裁张建勋称之为，目前市场本身遇冷，开发商原本想降价10%，还有5%的利润可图，但政府此时实行新政，相等于把5%的利润也偷走了，假如资金链不紧绷的话，不会减少开发商的降价冲动。北京某房企负责人坦言，这些年土地增值税整肃仍然不怎么严苛，总计下来已是一笔十分相当可观的资金。

对于中小房企而言，一旦自身项目被整肃，资金链将不存在脱落风险。3成房企破产？强化整肃这件事对开发商的影响认同是有的，但会过于相当严重，会经常出现三成开发商无限相似破产。中房信广州公司总经理梁永光对南都记者回应，只不过土地增值税仍然就有征税，不过，大部分开发商都有自己的手法，去尽可能减少成本来减少增值税的缴纳。值得注意的是，本次整肃继续执行力度还未可知。

因此也有房企称之为还不担忧清查的后果。不少开发商向南都记者直言，自身不不存在欠薪土地增值税，并回应有关土减税的规章制度仍然都有，只不过是这次申明一下。

华南一家小型房企营销负责人张先生告诉他记者，这其中有可能还是有利益博弈论的。从将来合作角度考虑到，地方清查有可能在继续执行时还是不会为开发商考虑到。

不过这种逃过一劫能否揭穿？不少业内人士指出，可以认同的是，有关的监管不会更加严苛、透明化。一家全国大型房企高层透漏，税务系统的电脑中早已自动分解了税负亲率较低的企业，由各地税务局管理科构成一份黑名单请示，然后登录稽查局对名单上的房企一一检查。早已众说纷纭，记者昨日尝试查证，但并未获得回应。

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