一季度中国内地商业地产投资市场低迷 深圳交易最冷

根据戴德梁行近期公布的《大中华区资本市场快讯》报告表明，第一季度，中国内地商业产投资市场比较下滑，总成交额仅有为320亿元人民币，较去年同期上升44％。随着中国法律新规更进一步放宽金融监管，增强去杠杆，使得大多投资者的投资态度渐趋慎重，并正处于从容状态。香港市场则一季度市场展现出强大，商业物业投资总额较去年同期刷了一倍，约380亿港币。台湾市场的总投资额则同比上升48％，袭港79亿新台币。

此外，习近平主席在4月份的博鳌亚洲论坛上还特别强调了为外国投资者获取更为对外开放、友好关系和公平的投资环境的重要性。外国投资者的市场准入门槛将不会限制，特别是在是在金融和服务业领域，外资负面表格也将在今年上半年展开修改。另外，精研主席认为，中国将限制在国内成立外资金融机构的容许，并希望中外资本强化合作。

我们预计这些受到影响政策将更进一步增进外资企业在中国的投资。戴德梁行专家团队对于市场中的热点话题在报告中明确提出了涉及观点：物流投资：2018年第一季度，本土资金争相加码物流地产投资。这一方面源自政策红利的推展，另一方面，物流地产平均值回报率可超过5%至6%，比核心区写字楼或商场3%至4% 的回报率极具吸引力。

去杠杆政策:2018年金融系统的监管沿袭了2017年的去地下通道、叛规模、缩杠杆主题。削减财政丝毫不放开，而且在一行二不会监管融合的背景下，更为细化了解。合规务实、传输地下通道仍然是各大机构2018年的工作重点。

新零售时代投资:在过去数年互联网的高速发展中，互联网企业的整体市场估值正处于一个较高的方位，这些线上企业此时可以凭借较低的融资成本来不断扩大线下零售渠道，盘活自身的业务布局。此外，优质零售物业的价值被大大推高，布局实体零售对电商而言某种程度也是一个构建资产电子货币的有效地手段。

澳洲投资:据戴德梁行2月份公布的《中国境外投资者意向调查报告》表明，澳大利亚市场在全球最热门投资目的地名单中名列第二，次于美国。旋即之后，中美贸易摩擦局势加剧，这对澳大利亚房地产投资来说是个好兆头，伴随它很有可能将沦为下一个最有吸引力的投资目的地。报告同时也分析了中国各大城市与地区整体商业地产投资趋势：北京：土地供应将更为短缺，研发企业因地价下跌将造成利润率被更进一步摊薄，并购现存物业展开装修改建的城市更新项目未来将沦为市场的投资主流。

除了商重写、酒重写之外，在国家政策的大力推展下，万科、龙湖、旭辉、石榴等开发商从2017年起，开始在北京的长租公寓市场展开大面积布局，该趋势在今年仍将持续。上海：一季度上海资本市场袭港30宗交易，总交易额超过266.5亿人民币，较去年同期下跌14%。国内投资者依然是主要的买家，内资交易占到本季度交易总额的76.2%。

在上海去中心化的浪潮下，投资者持续注目非核心区的物业。在本季度，非核心区内的交易占到到交易总宗数的84%。非核心区的投资毛收益率较核心区低大约0.5%。广州：一季度，正处于传统春节淡季的广州大宗物业投资市场袭港3宗主要交易，交易金额多达18.7亿元人民币。

尽管交易金额较去年同期下降大约64.6%，但主要是由于2017年一季度广州市场袭港一宗购物中心的整体交易，将当季交易金额整体推高所致。除了袭港的交易之外，本季度，多方的投资者对于广州市场的关注度之后提升，在市场上大力找寻投资机会。深圳：一季度深圳商业地产投资交易更为热烈，全市大宗交易成交额仅有袭港17.22亿元，与去年同期110亿元的成交额差距太远。写字楼和厂房类物业仍然是深圳资本市场关注度较高的物业类型。

香港：一季香港的商业地产投资市场依然炙热，当中多达1亿港元的物业成交总值为384亿港元，相等于2017年全年总成交额(1,716亿港元)的22%。写字楼物业依然是当中最不受欢迎的资产类别，本季的总成交额已超过 258亿港元，为过去五年平均值成交额 (118 亿港元) 的两倍。

台湾：一季物业台湾商业地产投资展现出低迷，单季交易量(不不含土地交易)仅有新台币78.6亿元，较去年同期下降大约48%。市场动能主要来自不具扩产市场需求的科技制造业者，不受此影响，工业厂房及土地交易持续加剧。

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