一线城市土地市场降温明显 房地产市场进入存量时代

时至年末，各地政府推地大力，土地市场步入一波小高峰，但依旧没能转变全年降温的局面。其中，一线城市降温更加显著。中原地产数据表明，北京今年前11个月的土地成交价金额为1680亿左右，与去年同期的2609亿比起，相去甚远。

与此同时，土地市场整体溢价率上调、流拍刷新历史纪录。不少业内人士指出，土地市场特别是在是一线城市的下滑，指出房地产市场的存量时代正在来临。1998年起，我国房地产仍然正处于增量状态，价量齐飞、长年上升的状态在近两年的政策调控下正在步入拐点。

一线城市作为房地产市场的风向标，尤其是北京、上海，事实上在几年前就早已转入了存量时代，二手房交易近超强新房，而存量时代的房地产市场如何演进，正在被市场的各方实践中和检验。一线卖地收益下降今年持续削减的房地产市场蔓延到了土地市场。12月3日，中原地产研究中心统计数据表明，今年前11个月，中国土地出让收益最低的50大城市合计卖地收益3.27万亿元，同比下跌7.3%。

而去年同期的下跌速度在30%以上，增长速度显著上升。这样的上升态势首度在一线城市以求反映。统计资料表明，北京年内土地成交价约在1680亿左右，截至目前早已成交价1558.54亿，同比去年上升41.51%。

享有充裕的郊区土地供应量的广州，其在今年的土地的转让金额却严重不足千亿，为930.8亿元，同比上升2.35%。土地供应量严重不足堪称深圳的众多弊病。

易居研究院的《中国百城土地储备报告》和中原地产研究中心数据表明，今年前10个月，深圳有4个月土地0交易，其余几个月土地交易也正处于低位。在今年前11个月，深圳转让土地397.6亿元，同比上升了11.88%。房企们甚至必须抢夺东莞塘厦、凤岗、清溪等这些临深片区的土地。

同为一线城市，上海又有所不同。截至目前，年内上海土地出让金超过了1715.7亿元，同比下跌了26.96%。据中指院数据，上海去年的土地出让金为1472亿元，这是由去年的供地结构调整等原因所致。

整体上看，一线城市土地市场降温显著，还包括土地交易下降、流拍亲率升高、溢价率上调等一系列展现出。中国土地勘测规划院城市地价动态监测组监测，今年三季度，一线城市住宅地价同比增幅倒数7个季度收窄，上海、北京分别倒数8个和7个季度持续降速。另据广州克而瑞数据，今年广州计划供地面积是1561万平米，但截至11月27日，广州早已交易的土地面积仅有为580万平方米，仅有已完成37%，而往年的完成度都在50%-60%之间。今年亦是土地屡屡流拍的一年。

中原地产研究中心回应，截至11月29日，一二线城市住宅土地流标282宗，同比快速增长143%，且是近6年来最低纪录。其中，北京和广州的土地流拍宗数分别为6宗和7宗。而在2017年，北京全年仅有流拍了3宗土地。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，流标的原因十分多，最主要原因是房地产企业资金链压力渐渐减小，而一线城市的禁售、限售等政策使得开发商回款压力更加大。而溢价率方面，北上广浅四个一线城市也经常出现危机，北京和上海分别以同比42.37%和88.51%的上升幅度很快降温，广州和深圳也以同比下跌2.8%和1.54%的增幅上升增长速度。与一线城市比较比，二线城市的土地市场整体仍处在下降之中。多达，前11个月，杭州卖地收益约2452亿元，居住于全国首位。

此外还有郑州、重庆、苏州、武汉等二线城市土地收益也多达了千亿元。存量时代来临历史地看，1998年到2008年，房地产行业展开了长约10年的新一轮建设高峰，城市人口在快速增长，住房的建设量也在减少。2008年危机之后，4万亿救市，房地产又转入了货币推展的特杠杆地下通道。经历了这么多年的发展，从总体上来看我们早已不补房子了，这个辨别意味著，未来房地产市场的市场需求将主要来自于存量的流通。

贝壳研究院院长杨现领回应。贝壳研究院的数据表明，2016年和2017年分别有9个和24个城市的二手房交易量多达新房，沦为符合住房市场需求的主要渠道。这个数字在2018年预计将多达40个。

其中，经过了增量时代的扩展与发展，身居一线的城市或将首度转入房地产行业的存量时代。在张大伟显然，从某种程度上来说，2009年一线城市就早已是存量时代了，如果全然从面积角度上来讲的话，供应量早已和以前不一样了，早已是质的变化了。尽管眼前，一线城市因为缩竞房等因素，短期上来看新房供应量依旧下跌，但趋势上来看，现在早已是二手房时代了，从成交价结构看，除了广州，其他一线城市都早已是二手房居多了。

张大伟回应。链家董事长左晖说道，过去十年来，我国一线城市房价平均值涨幅在5倍以上，二线城市的平均值涨幅也可超过3倍，但从目前来看，不动产资产价格高速快速增长的时代早已完结了。同时，存量时代，意味著出租市场的发展机遇早已来临。

新的土地供应、新房供给大幅增加的同时，人口向大城市迁入的步伐没暂停，一线城市低企的房价也促成更加多人自由选择租房；同时，大城市也享有更好的流动人口，这预见了其出租市场的活跃。链家董事长左晖以北京为事例认为，这两年北京大约有相似40%的人口是租房子寄居的，未来这个比例不会提高到50%左右。万科高级副总裁、南方区域总经理张纪文也指出，在深圳这样的一线城市，追加土地的供应不会越来越少，旧城改建又前进较慢，出租市场将沦为房企必需在此布局的战略。正是基于这样的辨别，链家转型贝壳，期盼能在中介服务和出租等存量市场大展身手；万科也在深圳大规模前进城中村综合整治，大力发展出租。

除了出租和中介市场的创造力被业界找到，近年来，各大房企争相谋求转型，转变以往可怕拿地的高周转模式，转而执着多类物业的持有人运营，也正在指出他们正在瓦解传统的增量研发模式。未来，所有的开发商都要改以研发＋运营模式，才能更佳地存活，这早已是行业的共识。

深圳一位大型开发商说道。

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